Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm projesinin henüz bir deneme aşamasında olduğunu ve hak kayıplarını önlemek için vatandaşların imza atmadan önce profesyonel hukuki yardım alması gerektiğini vurguladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın öncülüğünde, İzmir gibi yedi pilot ilde uygulanan proje, kentsel dönüşümdeki finansman ve hukuki yapıları yeniden şekillendiriyor.
Projenin finansman modeli ve avantajları
Doç. Dr. Kaplan, projenin en önemli yeniliğinin, kentsel dönüşümün merkezine müteahhitten ziyade maliki yerleştirmesi olduğunu belirtti. Geleneksel kat karşılığı modelinden farklı olarak, malikin işveren konumunda olduğu götürü bedelli sözleşmelere geçişi sağladığını söyledi. Dünya Bankası'ndan sağlanan kredi, riskli yapı sahiplerinin hesaplarına bloke edilerek yatırılıyor ve inşaat ilerledikçe kademeli olarak müteahhide aktarılıyor. Bu durum, sürece ciddi bir idari denetim imkanı tanıyor. Aylık yüzde 0,69 faiz ve 180 ay vade gibi piyasa koşullarının altında sunulan kredi, ilk yıl geri ödemesiz olmasıyla da maliklerin hem kira hem de taksit ödemesini aynı anda yapma yükünü hafifletiyor. Ayrıca, belirli bina kategorileri ve enerji kimlik belgesi sınıfları için ek faiz indirimleri de mevcut.
Hak kaybı riskleri ve dikkat edilmesi gerekenler
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin karşılaşabileceği iki kritik hak kaybı eşiği bulunduğunu belirten Doç. Dr. Kaplan, riskli yapı raporunun tebliğ edildiği andan itibaren başlayan 15 günlük yasal itiraz süresinin ve paylaşım esaslarının belirlenmesinin hayati önem taşıdığını ifade etti. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması durumunda, tespit edilen rayiç bedellerin beklentilerin altında kalabileceğine dikkat çekti. Özel hukuk alanında teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptal davaları; idari yargıda ise riskli yapı tespiti ve ruhsat iptali davalarının ön plana çıktığını ekledi. Bu nedenle, Doç. Dr. Kaplan, hukuki desteğin ihtilaf yaşanmadan, yani henüz sözleşme imzalanmadan önce alınması gerektiğini vurguladı. Özellikle bağımsız bölüm bazında eklentileri gösteren paylaşım cetveli, teslim süresi ve başlangıç anı, uygulanabilir bir gecikme cezası, arsa payı devrinin peşin değil ruhsat ve iskân aşamalarına bağlı yapılması ve teminat ile fesih hâlinde tasfiyenin nasıl olacağı gibi maddelerin dikkatle incelenmesi gerektiğini belirtti. Kredili modele özgü olarak hak ediş takvimi ve karşılığı yapılmayan hak ediş riskinin kimde kalacağı da sözleşmelerde açıkça yer almalı.
